Prima di inviare un’offerta dovresti sapere:

• Quali costi aggiuntivi aspettarti (tasse, assicurazione, spese condominiali, sovrattasse sull’imposta sulla proprietà)
• Quali regole si applicano se si acquista in una comunità
• Se la comunità ha problemi finanziari o legali
  
  Possiamo fornirti tutti i documenti necessari dalla gestione della proprietà della comunità.

Possiamo anche fornirti informazioni sulle vendite recenti e sugli annunci attivi nella zona per aiutarti a mettere insieme un’offerta competitiva.

Esempio di contratto con gli allegati necessari

L’Associazione degli agenti immobiliari ha creato contratti campione per l’acquisto di case, appartamenti e terreni utilizzati da tutti gli agenti immobiliari. Per poter presentare un’offerta su un immobile è necessario che il presente contratto di acquisto sia completato in tutte le sue parti. I punti chiave sono:

• Parti contraenti
• Identificazione degli oggetti
• Arredi compresi
• Termini di pagamento
• Data del trasferimento di proprietà
• Condizioni speciali in caso di finanziamento del prezzo di acquisto
• Diritti e obblighi relativi all’ispezione domiciliare

Al contratto potranno essere allegati anche i seguenti documenti:

Allegato AS-IS: nei pignoramenti, è prassi comune che l’acquirente acquisti la casa così com’è, il che significa che il venditore non deve effettuare alcuna riparazione. Tuttavia, l’acquirente ha ancora il diritto di ispezionare la casa. Ha anche il diritto di recedere dall’offerta entro un certo termine specificato nel contratto (di solito 15 giorni) e chiedere la restituzione del deposito. Se dal sopralluogo della casa emergono questioni non accettabili per l’acquirente, questi può recedere dal contratto senza conseguenze o rinegoziarne i termini.

Inoltre, prima di firmare il contratto di acquisto, dovranno esserti consegnati i seguenti documenti:

Brochure sull’energia dello Stato della Florida: questa brochure include informazioni utili sulle opportunità di risparmio energetico nelle case appena acquistate e sulle principali fonti di consumo energetico, che potrebbero aiutarti a guidare le tue decisioni di acquisto.

Se acquisti nella contea di Collier, riceverai una brochure dalla contea. Include informazioni sulle modifiche alla proprietà che richiedono un permesso, i tuoi diritti di ispezione e la tua responsabilità in merito a modifiche precedenti che potrebbero essere state apportate senza il permesso appropriato.

Per le proprietà completate prima del 1978, riceverai una brochure sui pericoli delle vernici a base di piombo e un modulo da parte del venditore che riporta tutte le informazioni conosciute sull’uso delle vernici a base di piombo.

Informativa all’agenzia: questo modulo viene consegnato al primo incontro tra agente immobiliare e cliente. Informa il cliente degli obblighi che un broker della Florida ha nei confronti del cliente. L’agente immobiliare ha bisogno di una conferma scritta da parte del cliente di aver consegnato questo documento. La tua firma non crea alcun obbligo da parte tua come acquirente, stai solo confermando la ricezione del documento.

A seguire: il contratto di acquisto

L’agente immobiliare ti aiuta a compilare il contratto di acquisto e tutti gli allegati necessari. Successivamente, questo pacco viene inviato all’agente del venditore.

Il venditore esaminerà il contratto con il proprio broker e le opzioni sono

• Accettano il contratto
• Fanno una controproposta (quasi sempre sul prezzo ma a volte anche sulle modalità di pagamento o sugli arredi compresi)
• Non rispondono, se l’offerta è decisamente troppo bassa

Se il venditore non accetta l’offerta, spetta ora all’acquirente reagire. Se è ancora interessato all’oggetto può accettare la controproposta o fare un’altra offerta. È possibile che l’acquirente e il venditore (tramite i loro agenti immobiliari) facciano avanti e indietro più volte.

Nella maggior parte dei casi queste controproposte sono scritte, ma a volte vengono comunicate solo per telefono o e-mail, e solo l’accordo finale viene messo su carta.

Ancora più documenti

Se il venditore e l’acquirente raggiungono un accordo, spesso al contratto vengono aggiunti i seguenti documenti. A volte sono già inclusi nel contratto originale.

Dichiarazione del venditore: in questo documento, il venditore fornisce un rapporto sulle condizioni della casa e del terreno. Il venditore è tenuto per legge a denunciare eventuali difetti a lui noti che non siano evidenti. Questo documento è volontario ma è richiesto dalla maggior parte degli intermediari quando si accetta un ordine di vendita.

Informativa sulla comunità residenziale: se acquisti in una comunità, questo allegato deve essere incluso. Ti informa dell’obbligo di diventare membro di un’associazione di proprietari di case con tutti i diritti e le responsabilità, nonché le attuali quote della comunità.

Documenti comunità residenziale: se hai acquistato in una comunità, riceverai una pila di documenti (spesso più di 100 pagine) contenenti le regole della comunità o dell’associazione condominiale. Ciò include restrizioni sull’uso, ambito di proprietà comune, elezione dei rappresentanti dei proprietari di case e altro ancora.

Informazioni finanziarie sullo sviluppo: le comunità devono presentare una dichiarazione di fine anno che includa entrate, spese e riserve esistenti. Inoltre, devono presentare un budget per l’anno fiscale in corso, che funge da base per determinare le tariffe a carico dei proprietari. La riserva è particolarmente importante per i condomini perché verrà utilizzata per pagare la tinteggiatura esterna o la sostituzione del tetto.

Ricevute per documenti condominiali o comunità residenziali: tutti i documenti finanziari e relativi alle comunità residenziali richiedono una ricevuta di conferma.

Il primo deposito

Dopo che tutto è stato sistemato e il contratto è stato firmato da entrambe le parti, è dovuto il primo deposito. L’acconto ammonta solitamente al 3 – 5% circa del prezzo d’acquisto (a volte fino al 10%). Secondo il contratto, il deposito è dovuto immediatamente dopo che tutte le parti hanno firmato il contratto. Poiché la maggior parte dei clienti stranieri non ha ancora un conto bancario negli Stati Uniti, il primo pagamento viene solitamente trasferito dall’estero. I bonifici bancari esteri possono richiedere dai 3 ai 5 giorni lavorativi, questo deve essere indicato nel contratto sotto le condizioni speciali.

Il deposito va in un conto di deposito a garanzia.

Si prega di prendere accordi con la propria banca locale prima della partenza. La banca dovrebbe essere in grado di avviare un bonifico bancario negli Stati Uniti quando richiesto tramite telefono, e-mail o fax.